撕下WeWork的最后一片“无花果叶”。

资料来源:吴伟业惊慌失措。

据《华尔街日报》报道,WeWork正考虑将其首次公开募股目标估值从最初的470亿美元下调至不到200亿美元。

在8月中旬向证交会提交上市申请后,关于WeWork的问题蜂拥而至。

英国《金融时报》指出,该公司最大的投资者软银日本甚至敦促其搁置首次公开募股计划,原因是市场反应冷淡。

这个市场的寒冷天气绝不是突然的。

长期以来,WeWork一直精通投资者和资本圈的游戏规则,并一直能够凭借“良好的财务业绩”在许多北美互联网公司中脱颖而出。

公司的疯狂扩张没有意识到囤积房产和长期租赁合同的风险。

在经济衰退的某一时刻,首都将被切断。

这些风险暴露了我们工作在市场上的“虚伪”。

我们试图从招股说明书和大量公共信息中解释以下问题。

1.在盲目扩张的情况下,我们延长与业主的租赁合同有什么财务风险?2.很难区分真假数据。WeWork对竞争对手的估价有多高?3.企业管理混乱。亚当一家从我们工作中拿了多少钱?这些问题的答案可以帮助我们了解WeWork的真实财务状况,并判断其作为“主要房东”商业模式的性质。

疯狂扩张2008年美国次贷危机后,办公室业主陷入恐慌,银行存款每天都在缩水。

WeWork的诞生就像一个神圣的援助,将酒店模式带入办公租赁市场,解决了中小企业和业主的共同困境。

在获得较大的室内空房间后,它们将被分割成较小的隔间,根据用户的需要进行翻新和翻新,并提供所谓的配套设施,这与中国用户现在普遍使用的蛋壳公寓的“租赁+管家”模式非常相似。

北美投资圈的神奇之处在于,以技术为导向的公司和“说PPT”的公司都可以在这片土地上开采黄金和矿产。

我们工作乘坐“共享经济”快车,成为“改变人们工作方式”的创新者。

WeWork的第一个杀手是疯狂扩张。

一秒钟拿到投资者的钱,下一秒钟开分店。

从2017年到2018年,我们的工作每月扩展空,在14,000平方英尺到28,000平方英尺之间。

通过比较数据,我们可以知道这种扩张在多大程度上是疯狂的。

IWG是业内最古老的灵活办公服务提供商,于1989年在比利时成立。

IWG花了30年时间才拥有5000万平方英尺空。

2017年,WeWork只有1000万平方英尺,到2018年底,这个数字已经达到4500万平方英尺。

但是现在,它的成员只有IWG的五分之一。

(图片来源于recode,更新于美国东部时间2019年8月14日上午11:20)/[/k0/),是WeWork的第二大杀手。

收购了3D建筑三维模型公司凯斯(Case),对一层又一层进行扫描,详细了解门窗的高度和位置,空以及消防所占的高度比例,从而降低了10%的施工成本,并将空之间的利用率提高到15%以上。

根据美国工会的统计,美国的平均办公面积是250平方英尺,而WeWork只有50平方英尺。

当使用到极限空时,地板效率提高,产生30%~40%的毛利。

投资者欢迎这种飙升的扩张。

他们生活在一种错觉中,以为他们投资的每一分钱都花在了实实在在的钱上。WeWork的领域每天都在扩大。

隐藏的风险在商业战争的历史上,通过烧钱迅速占领市场的方法被证明是可行的。

正如我们已经看到的,外卖战争和出租车市场都是一样的,要么是一个人奋力拼搏成为一个巨人,要么是两个人脱颖而出,几乎是平等的。

联合办事处空也不例外。

2012年至2018年间,北美的共享空市场充斥着更多的竞争对手,如专门经营女性办公室的勤劳、幸运和智慧。

这让我们的工作感到压力,更快地到达地面。

为了从竞争对手手中抢走目标建筑,WeWork通常会提供更高的年租金或租赁期限更长的合同,赢得业主的青睐。

诚然,这种做法可以在阻挡持仓方面起到带头作用,但也存在风险。

首先是地理位置带来的高租金。

长期以来,WeWork一直与一家名为Factual的技术公司合作,以不同地点周围的咖啡店、商场、餐厅、酒吧和健身房等一系列数据为评价指标,进行综合评分和打分,选择最具成本效益的签约地点。

这样,WeWork可以尽快签署目标站点,并开始寻找用户进入该站点。

这样,我们工作的地点集中在城市的核心商业区和黄金地段。

此外,这些城市是政治、经济和文化高度繁荣的一线城市,如纽约、旧金山、洛杉矶、西雅图、华盛顿特区、波士顿和伦敦。

相反,IWG位于世界上1000多个城市,其中相当一部分位于经济水平较低的拉丁美洲。

就每平方英尺向业主支付的租金而言,我们的工作集中在高溢价城市,这使它比IWG面临更多风险和财务压力。

更严重的是,长期租赁合同很容易使我们陷入现金流短缺甚至中断的危机。

目前,WeWork租赁的房产合同平均期限为15年,其中71%将在2024年后到期。

IWG没有透露具体的平均租赁期限,但只有37%的合同在2024年或更晚的时候到期。

不仅未来需要支付租金的建筑比例将低于我们的工作,IWG也需要支付远低于其竞争对手的租金。

目前,IWG集团旗下所有楼宇的未来应付租金约为70亿美元,而我们工作(WeWork)的数字已达到340亿美元。

一个隐藏的信号是,IWG近年来一直在偿还租赁财产,宁愿支付违约赔偿金,也不愿提前取消租赁合同。

一家独立美国机构的高级分析师大卫·特瑞(DavidTrainer)认为,WeWork目前的扩张战略适合经济好转。越来越多的用户租用了WeWork的空房间,并支付了足够的租金来减轻WeWork对业主支付账目的压力。

然而,现实是美国、欧洲和世界都处于经济衰退时期。

国家和地区之间的贸易冲突正在加剧,中小企业的业务正在萎缩,初创企业每天都更加恐惧。

经济不稳定仍在加剧。在某个节点上,如果WeWork无法支付所有者的租金,它很可能会陷入资金被切断的情况。

在某种程度上,在数据的背后,我们知道山里有老虎,并且更喜欢在老虎山上旅行。

它并非不知道这场危机,但它已经骑虎难下了。

财务报告中掩饰的平静和路演中的激情是我们工作试图创造的完美形象。

思考一个问题很奇怪。

对于一家快速扩张、前景看好的公司来说,其收入从2017年的8.86亿美元增长到2018年的18亿美元,直接增长。然而,它的利润,即它的实际“现金流”,已经从12亿美元的债务变成了22亿美元的债务。

CNBC援引美国经济事务部的数据称,我们的工作是美国经济扩张最长的时期。如果此时无法产生增量现金流,将在何时产生?至少可以说,即使负现金流本身并不可怕,边际利润贡献率的下降也不可忽视。

根据招股说明书中的公开信息,剔除所有行政、销售和点对点扩张运营费用后,我们工作2019年第一季度边际利润贡献率同比下降3个百分点。

边际利润贡献率作为经济学领域的一个重要指标,代表着企业和产品的盈利能力,其下降意味着企业的盈利能力不足。

可以说,在公司成长和团队磨合之后,WeWork的运营和管理成本不断下降,内部整合和协调效率不断提高,其盈利能力又怎么可能继续下降?

一旦谎言开始,它必须被无数的谎言包围。

从创业伊始,我们的工作在数据方面就不够诚实。

2015年,该公司发表了融资演讲。

本报告不包括根据标准会计准则公认会计准则(GAAP)在账簿中的“签订长期租赁合同获得的租金特许权”,即特许权通常分配给每年,但特许权直接从初始租金中扣除,从而大大降低了账簿上的初始租金(即企业的初始成本)。

“这一策略让我们的工作对投资者和分析师有更高的收入预期。

“大卫达。咨询公司房地产部主任凯斯勒(Kessler)指出,这种聪明也适用于WeWork的建设和翻新成本。

通常的做法是,我们让房东承担空之间的大部分设计和装修费用。作为交换,他们将与房东延长租赁期限。

正如我们以前说过的,延长租赁合同实际上是相当危险的。

然而,就这本书而言,在空之间的装修和翻新成本的消除使得该公司的初始成本数字更具吸引力。

资本市场有理由相信这是一家成本控制出色的公司。

首都圈有两种常见的公司类型,ToB或ToC,但两者都离不开ToVC的本质。

WeWork已经耗尽了办公室租赁业务的循环,一直想吃掉行业中传统玩家的份额,但五年来从未敢与传统巨头较量。

波士顿房地产公司成立于1970年,股票代码为BXP,是一个自我管理的房地产投资信托基金。

BXP目前是美国最大的甲级写字楼业主、经理和开发商之一,拥有五个主要市场:波士顿、普林斯顿、纽约、纽约、旧金山和华盛顿特区

根据美国独立咨询公司NEWCONSTRUCTS,LLC的分析数据,WeWork和BXP的市值可以用绝对估值法计算,两者之间未来的收入比较可以看得更清楚。

福布斯分析了数据并指出,如果我们要证明其470亿美元的持股价值不含水分,其税后净营业利润(NOPATMargin)必须达到30%(与BXP目前的经营状况相似),未来9年,年复合增长率(TotalOperatingRevenueCAGR)必须达到30%。

(详细计算请点击大图,数据来源:新建筑有限责任公司)从数据计算来看,即使我们的工作目前达到NOPAT,与BXP一样,只要年复合增长率不超过30%,估值也不能达到470亿。

假设复合年增长率为20%,其目前估值仅为126亿美元。

北美私人股本市场乐观地预测,到2027年,WeWork将使波士顿产品的NOPAT翻一番。

然而,从目前的情况来看,WeWork的NOPAT不仅远低于BXP,而且还呈现出持续下降的趋势。

在BXP之外,这听起来真的像个笑话。

图片来源:NEWCONSTRUCTS,LLC04个人口袋大多数企业家都知道商业公司的成功绝不是堆积在PPT上的大量数据。

当数据经不起审查时,谎言不会自行瓦解。

然而,问题是公众看到了许多失败的初创企业,但很少有企业家失去了所有财富,尤其是这些明星企业的领导人。

福布斯、财富杂志、华尔街日报、Pictchbook等媒体报道指出,WeWork企业的管理和资本流动存在违规和不合理的变化。

首先,创始人亚当·曼(AdamNeumann)本人是该公司的业主。

这意味着我们每年都要付给亚当一大笔租金。

同时,WeWork以不到1%的贷款利率借给亚当本人购买WeWork之后租赁的房地产。

这种串联操作相当于亚当空手套白狼。

向公司借钱买房子,然后租给公司使用,并以租金偿还贷款。

2019年7月,当WeWork重组时,该公司支付亚当590万美元购买了“我们”系列商标。

亚当的妻子雷赫卡(Rehekah)是WeWork的联合创始人之一,并担任WeGrow的首席执行官。

亚当的妻子是公司内部成立的三个委员会成员之一。

该委员会的任务是在未来十年内合法取代亚当,并在发生任何事故时享有相应的权利。

WeWork目前采用的双重所有权结构赋予创始人亚当·曼(AdamNeumann)对公司的绝对控制权。

从招股说明书中的公开信息来看,虽然我们控股有限责任公司(WEHoldingsLLC)目前是最大股东,基准公司(Benchmark)、摩根大通(J.P.Morgan)和软银(Softbank)都是重要股东,但亚当本人拥有b类普通股和c类普通股,投票权更高。与a类普通股不同,b类和c类有20票。

此外,亚当是唯一一个在c股列的人。

在加权基础上,亚当将拥有50%以上的总投票权。

值得注意的是,这些股票在出售或转让时保留其权利,而不是转换为普通股。

《华尔街日报》报道称,亚当和他的家人已经兑现了7亿美元。

房地产经济中国人在线交往的历史只有25年。

1994年,中国被允许加入互联网。

2000年,搜狐、新浪和网易在纳斯达克上市。

在接下来的十年里,互联网真正介入和改变的行业是外卖和旅游,以及英美烟草建立的搜索、社会互动和支付生态圈。

在全球目前工作的31亿人中,有13亿是移动工作者,超过三分之一。

显然,在公共场所空有许多问题,比如图书馆、咖啡馆、购物中心等。空如干扰、网络不稳定、隐蔽性差等。,这不能完全满足办公室的需要。

在31亿人口中,亚洲和中国的机遇在于创业浪潮带来的市场增值,占亚洲总劳动力约50%的千禧一代正逐渐成为劳动力市场的主力军。

他们追求灵活的工作模式,更喜欢共享办公空间空。

Deskmag的数据显示,全球共享办公室用户的平均年龄为36.4岁,而亚洲参与者最年轻,为30.8岁。

从教育程度上看,大学本科以上的用户占据86%,其中研究生及以上人员达到了45%。就教育水平而言,86%的用户是本科生或以上,45%的用户是研究生或以上。

从2007年到2018年,除了WeWork和Regus等国外联合办公服务提供商进入中国之外,中国逐渐形成了约300个本土共享办公品牌,如优科工作室、SOHO3Q、氪空、梦幻加和汤芳镇。

截至2016年,全国共有3,500多家运营商,提供100,000多个工作站。

共用办公室的兴起也在一定程度上缓解了写字楼和商品房存量的压力。

戴德梁行的一项调查显示,2014年至2016年间,国内一二线城市新增甲级写字楼2559平方米,相当于前三年的三倍。

国家统计局的统计数据指出,截至2016年11月,国内商品房销售面积为7亿平方米,购买率为空。

一个重要的区别是,与传统的办公租赁业务相比,“共享办公”由于其突出的社会属性将带来强大的知识溢出和信息流,员工之间资源置换的可能性将大大提高。

同时,共享办公服务提供商可以为办公基础设施和支持服务提供强有力的支持,可以有效降低初创企业的人员配备和时间管理等沉没成本。

这是从单一的“主房东”到平台服务的转变。

目前存在的问题是,由于平台孵化能力和资源协调能力较弱,初创企业在行政、法律和税务工作方面的培训有限,对企业经营模式和管理方法的指导相对宽泛。

初创企业不仅受制于租金,而且无法在短期内实现业务发展的快速飞跃。

创业团队第一年的存活率不到10%,第二年不到5%,第三年很少。

他们续租的能力有限,这对收入主要依赖租金的共享办公行业来说风险极大。

如果空之间的入住率不能达到一定水平,收入就不能维持租金成本。一旦增值服务的利润受到限制,这场竞争的唯一助推器只能来自股权融资。

这造成了一个困境。

该行业四处奔波,盲目扩张,只把自己视为空之间的解决方案和产品。

关注资产甚于运营已成为一个突出的问题。

即使在像WeWork这样的大公司,多年积累的用户数据也只能应用于一些简单的场景。

例如,有多少平方米空的房间配备了几个会议室,需要多长的电话线,洗手间的男女比例如何合理配置。

对于那些精通财务的人来说,出租公共空空间,用于小型离线活动的共享和路演,从而稍微提高单位面积的利润率。

事实上,在共享办公行业,很难看到互联网技术的突破性革命和创新。

其实质是通过管理固定资产和增值服务实现利润。

本质上,我们工作对首次公开募股的影响既不是互联网经济,也与技术无关。其本质是房地产经济。

当最后一片无花果叶被撕成碎片时,我们工作可能是无能为力的。

(图为WeWork的顶级目录)这位在全球29个国家的111个城市拥有528个地点的行业领导者,一家自称是技术领导者和高速跑步者的互联网公司,甚至连首席技术官(CTO)都没有。

WeWork完全依赖融资援助,热衷于精致的PPT和情感路演,如果它不能清晰地解释利润路径,将亏损转化为利润,并分享感人的经济故事,就很难给投资机构和股东留下深刻印象。

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